מיסוי נדל"ן בחו"ל
הבטי מס בהשקעות יחידים בנדל"ן למגורים בארה"ב
הבטי מס בהשקעות יחידים בנדל"ן למגורים בארה"ב I סהר אומרני רו"ח
בהשקעה בנדל"ן בי ישראל בחו"ל ע"י יחידים תושבי ישראל ישנם שני הבטי מיסוי:
1. מיסוי על הכנסות משכירות שוטפת
2. מיסוי על רווח הון שנוצר בעת מכירת הנכס ברווח
הכנסות אלו חייבות במס הן בישראל והן בארה"ב אולם בין 2 המדינות קיימת אמנת מס למניעת תשלומי מס כפולים. בסעיף 7 לאמנת המס בין לישראל לארה"ב נקבע כי כאשר לתושב של מדינה אחת יש הכנסות מנדל"ן המצוי במדינה אחרת נמצאת זכות הראשונים למיסוי ההכנסות בגין הנכס אצל המדינה בה הנכס מצוי. כך שלעניין ישראלים אשר להם נכסי נדלן בארה"ב זכות הראשונים למיסוי נמצאת בארה"ב. מדינת ישראל כממסה שניה צריכה לתת למשקיע זיכוי ממס בגובה המס ששולם על הכנסות הנדל"ן בארה"ב כל עוד המיסוי בארץ גבוה יותר מסך המס בארה"ב.
לכן בפרקטיקה על מחזיק נכסים בארה"ב לדווח ולשלם מס כחוק בארה"ב בגין נכסים אלו (שכן הברירה האחרת היא ניכוי מס במקור בגובה 30% מההכנסות שכירות ו10% מתמורת המכירה ללא אפשרות לקיזוז). המשקיע הישראלי יגיש דוחות מס הן לרשות הפדרלית והן לרשויות המדינה בה נמצא הנכס. ישנן מדינות בארה"ב אשר אינן ממסות השקעה בנדל"ן אצל יחידים ובמקרה אלו יוגש דו"ח לרשות הפדרלית בלבד. בדוחות המוגשים בארה"ב יקוזזו מהכנסות השכירות כל ההוצאות הישירות והעקיפות שהוצאו על הנכס וכן הוצאות פחת ועל היתרה ישולם מס לפי מדרגות מס קבועות.
תושב ישראל מחוייב לדווח ולשלם מיסים בישראל על ההכנסות שלו מנדלן גם כן.
מסלולי מיסוי בישראל בגין נדלן הנמצא בחו"ל הנם כדלקמן:
1. מסלול א' - ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה על הרווח (הכנסה בניכוי הוצאות המוכרות בישראל) בהתאם למדרגת המס השולי של הנישום. כמו כן על סכום ההכנסה שמעל ל 25% מהשכר הממוצע במשק ישולם גם ביטוח לאומי.מחבות המס הכוללת שחושבה יקוזז הסכום ששולם כמס בארה"ב.
2. מסלול ב' -במקרה בו מדובר בהכנסות משכירות שאינן עולות לכדי עסק ניתן לשלם מס של 15% על הכנסות השכירות בניכוי פחת בלבד (ללא קיזוז הוצאות) וללא זיכוי על המס הזר ששולם. מסלול זה בדרך כלל יתאים למי שנמצא בארץ במדרגות מס גבוהות אשר רכש בארה"ב נכס ללא משכנתא או שאין לו הוצאות משמעותיות בתפעול הנכס.המאמר הינו לצרכים אינפורמטיבים כללים בלבד ובכל עניין יש לקבל יעוץ מקצועי פרטני.
לפניה לקבלת יעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 03-5516407 או כאן