אילו מיסים חלים על השכרת דירה דרך AIRBNB?

בשנים האחרונות עם ההתפתחות הטכנולוגית ומגמות ה"שרינג אקונומי" מתפתחת יותר ויותר צורת מסחר בין אנשים פרטיים אשר עוסקים בשיווק, מכירה והחלפת נכסים דרך אתרי מסחר באינטרנט. אולם בעוד במסחר דרך עסקים וחברות כללי המס ברורים במסחר בין אנשים פרטיים ישנה לפעמים חוסר בהירות בעניין חבויות המס ואופן הדיווח.

ראשית יש להבהיר כי כל הפקת הכנסה על ידי תושב ישראל חייבת בדיווח לרשות המיסים, בין אם יש לו תיק עוסק ובין אם מדובר בשכיר או אדם שלא עובד.

במאמר זה נעסוק בעניין חבויות המס והדיווח שחלות על השכרת דירה לתושבי ישראל ולתיירים דרך אתר תיווך כדוגמת AIRBNB.

המס החל על השכרת דירה למגורים

כאמור לעיל הכנסה מהשכרת דירה לתושב ישראל או לתושב חו"ל חייבת בדיווח.

בהשכרת דירת מגורים בישראל ישנם 3 מסלולי מיסוי: פטור מתשלום מס עד הכנסה משכירות עד גובה של 5,010 ש"ח לחודש, מעל סכום זה מס בגובה 10% על ההכנסה ללא ניכוי הוצאות או תשלום מס לפי מדרגות המס על ההכנסה משכירות בניכוי כל ההוצאות שהוצאו לצורך יצור הכנסה זו.

המס החל על השכרת נכס מסחרי בישראל

בהשכרת נכס מסחרי (שמיועד להפקת הכנסה בידי השוכר) יש לשלם מס הכנסה על ההכנסה החייבת (הכנסות שכירות בניכוי הוצאות שנוצרו לבעל הנכס) וכן יש לשלם בנוסף דמי ביטוח לאומי ולפתוח תיק במע"מ או לחלופין לדווח למע"מ דרך הוצאת חשבונית עצמית ע"י השוכר.

מכאן נשאלת השאלה מה דינה של דירה המושכרת לתקופות קצרות לתיירים או תושבי הארץ ע"י אתרים כמו AIRBNB? האם מדובר בדירה המיועדת למגורים ומכאן ההכנסות משכירות פטורות עד גובה 5,010 ש"ח או שמא מדובר בהכנסה מסחרית החייבת במס מהשקל הראשון?

מס הכנסה (מגובה בפסיקה משפטית) אינו רואה בהשכרת דירה לתקופות קצרות כהכנסה מהשכרת דירה למגורים אלא כהכנסה עסקית ולכן אין על הכנסה זו פטור עד גובה 5,010 ש"ח לחודש אלא הכנסה זו חייבת במס מהשקל הראשון

על מנת לקבוע את מסלול ההמס לפיו ההכנסה תמוסה ( לפי מדרגות מס הכנסה וקיזוז נקודות זיכוי או מס המתחיל מ31% מהשקל הראשון) יש לאבחן ראשית כל את מהות ההכנסה - הכנסה פאסיבית משכירות ( מס של 31% ומעלה) או הכנסה מעסק (לפי מדרגות המס ושימוש בנקודות זיכוי אישיות).

אבחנת ההכנסה נעשית באמצעות מבחנים שונים אשר במענה עליהם ניתן לקבוע את סוג ההכנסה. המבחנים הם: מבחן המיומנות והבקיאות, מבחן הארגון, מבחן התדירות וההמשכיות, ומבחן המימון.

המשמעות היא שככל שמדובר בפעילות תכופה, בשימוש בפרסום ושיווק, בהשקעה ותחזוק מתמשכים, קיום של מערכי גביה ואמצעי תשלום וכדומה כך ההשכרה נחשבת כהכנסה מעסק ולא כהכנסה משכירות פאסיבית (אשר עליה חל מס גבוה יותר).

דיירי דירות שכורות שימו לב!

רבים ממשכירי הAIRBNB הינם דיירים המתגוררים בדירות שכורות. שימו לב שבהשכרות אלו אתם בעלי סיכון כפול. היות ולשימוש מסחרי בדירה יש השפעה על מיסוי בעל הנכס בשוטף או בעת מכירת הנכס בעתיד ועלולה להיווצר סיטואציה בה בעל הנכס מחוייב בתשלומי מיסים אותם הוא יגלגל עליכם בתביעה נגדית בתוספת דרישה לפיצויים בטענה כי השכרתם את הדירה בניגוד להסכמתו ובניגוד לחוזה הדירה שמחייב אתכם לעשות בה שימוש למגורים בלבד.

לסיכום

השכרת דירה לתקופות קצרות חייבת בדיווח ותשלום מס ולא חל עליה פטור על השכרת דירה למגורים.

לעניין סיווג ההכנסה רוב הדירות נוטות לעמוד בפרמטרים של הכנסה מעסק וקצתם כהכנסות פאסיביות. על הכנסות אלו יש לשלם מס הכנסה לפי מדרגות המס החלים על עצמאים וכן תשלומי ביטוח לאומי. במידה ויש בין השוכרים גם יחידים תושבי ישראל יש צורך לפתוח גם תיק במע"מ (גם אם כל השוכרים הינם תיירים כדאי לפתוח תיק במע"מ על מנת להזדכות על מרכיב המע"מ בחשבוניות הוצאה) בכל מקרה בדיווח מסודר ומתוכנן ניתן לקזז מההכנסה את כל ההוצאות שהוצאו לצורך יצור הכנסה ולשלם מיסים רק על הרווח. לגרים בדירות שכורות יש חשיפה גם בתביעה מצד בעל הנכס על שימוש שלא כדין בנכס שבבעלותו.

מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו מחליף יעוץ מקצועי לגופו של עניין.

ליצירת קשר לצורך התייעצות בסוגיות מיסויות עם משרדנו ניתן לפנות כאן